【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】近年來(lái)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)陸續(xù)推出海外不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售廣告及投資說(shuō)明會(huì)等向民眾推銷(xiāo)海外置產(chǎn)，內(nèi)政部為保障消費(fèi)者權(quán)益，已於2016年12月5日訂頒「不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從事國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)仲介或代銷(xiāo)業(yè)務(wù)規(guī)範(fàn)」，將業(yè)者原即須遵守之「不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例」、「消費(fèi)者保護(hù)法」及「公平交易法」等規(guī)定予以明確化、具體化規(guī)範(fàn)，供國(guó)人了解購(gòu)置海外不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，及國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)執(zhí)行業(yè)務(wù)遵循。
 
由於不動(dòng)產(chǎn)交易金額龐大，加上各國(guó)國(guó)情、不動(dòng)產(chǎn)法令與權(quán)利性質(zhì)、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、貸款限制等與我國(guó)不同，交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資較高，國(guó)人投資前應(yīng)「停、看、聽(tīng)」，做好相關(guān)功課及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，才能了解自己是否有能力承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及是否符合個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)偏好，提前做好危機(jī)防制，以避免落入「投資前開(kāi)心，投資後傷心」的窘境。內(nèi)政部特將可能面臨風(fēng)險(xiǎn)提供參考：
 
交易前，應(yīng)先?？绰?tīng)，做好7大風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
 
一、貨幣匯率風(fēng)險(xiǎn)--由於國(guó)人多係直接購(gòu)置海外不動(dòng)產(chǎn)本身，匯率變動(dòng)將對(duì)租金收入、出售價(jià)款有很大影響，且相對(duì)於穩(wěn)定度高的新臺(tái)幣而言，外國(guó)貨幣可能有較大幅度的波動(dòng)，則投資該國(guó)不動(dòng)產(chǎn)收益有可能縮水，甚至造成損失。
 
二、政經(jīng)局勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)--部分開(kāi)發(fā)中國(guó)家的政治局勢(shì)較不穩(wěn)定，偶有政變、暴動(dòng)等情形，部分國(guó)家更有排華意識(shí)或歧視作為，國(guó)人從事該國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)提高，不得不慎。
 
三、法令規(guī)章風(fēng)險(xiǎn)--國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利制度與我國(guó)不同，是否均能由私人取得土地及房屋所有權(quán)，或有無(wú)限制外國(guó)人不得取得該國(guó)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)等，應(yīng)事先了解。若外國(guó)人投資情形過(guò)熱引起當(dāng)?shù)胤磸棔r(shí)，應(yīng)注意是否有對(duì)外國(guó)人取得不動(dòng)產(chǎn)總量之限制或增加租稅負(fù)擔(dān)。
 
四、交易安全風(fēng)險(xiǎn)--海外預(yù)售屋是否有國(guó)內(nèi)履約保證制度？若無(wú)，則建議慎選較具規(guī)模且可靠之國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)或國(guó)外開(kāi)發(fā)商，避免發(fā)生開(kāi)發(fā)商倒閉或額外要求追加費(fèi)用。至於成屋產(chǎn)權(quán)，該國(guó)是否有不動(dòng)產(chǎn)登記或公證相關(guān)制度得以保障所購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，更應(yīng)了解。
 
五、交易成本風(fēng)險(xiǎn)--國(guó)人從進(jìn)場(chǎng)投資、持有或出租至出售退場(chǎng)，所需成本很多：取得時(shí)，可能有印花稅、契稅、登記費(fèi)或公證費(fèi)、律師費(fèi)、仲介費(fèi)等；持有或出租時(shí)，可能有土地稅或房屋稅、租金收入所得稅、交給物業(yè)公司之代租或代管費(fèi)、社區(qū)或大樓管理費(fèi)用等；出售時(shí)，可能有交易所得稅、印花稅、律師費(fèi)、仲介費(fèi)等。因此，不能只看該眼前名目報(bào)酬率，建議進(jìn)一步評(píng)估實(shí)質(zhì)報(bào)酬率。另外，如需海外貸款，尚需確定該國(guó)銀行提供給外國(guó)人貸款之成數(shù)、利率有無(wú)限制，評(píng)估需準(zhǔn)備自備款及計(jì)算資金取得成本。
 
六、產(chǎn)品流通風(fēng)險(xiǎn)--所投資不動(dòng)產(chǎn)究竟是針對(duì)外國(guó)人投資的不動(dòng)產(chǎn)，還是當(dāng)?shù)厝艘嘤心芰ω?fù)擔(dān)的標(biāo)的；若當(dāng)?shù)厝烁緹o(wú)力購(gòu)買(mǎi)，則產(chǎn)品的流通性、變現(xiàn)性相對(duì)較低，將來(lái)出脫難度相對(duì)較高。另屬?lài)?guó)外開(kāi)發(fā)商或國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)提供保障出租年限者，租金收益是否於年限期滿(mǎn)後能繼續(xù)維持，找到後續(xù)承租人之難易度，應(yīng)多加留意。建議可先了解國(guó)際或當(dāng)?shù)刂畽C(jī)關(guān)(構(gòu))、民間組織、團(tuán)體公布該國(guó)家或地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或租金之市場(chǎng)行情。
 
七、資訊取得風(fēng)險(xiǎn)--建議選擇自己熟悉、了解的國(guó)家及當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)市場(chǎng)特性為投資標(biāo)的，因人在國(guó)內(nèi)，不易取得海外資訊，無(wú)法掌握最新訊息，較難因應(yīng)瞬息萬(wàn)變的風(fēng)險(xiǎn)。
 
交易時(shí)，慎選經(jīng)紀(jì)業(yè)，取得必要資訊
 
內(nèi)政部表示，國(guó)人若擬透過(guò)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)購(gòu)置海外不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，除經(jīng)親朋好友介紹外，可透動(dòng)內(nèi)政部不動(dòng)產(chǎn)資訊平臺(tái)/【法規(guī)與知識(shí)】/【合法業(yè)者】查詢(xún)合法不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者，並確認(rèn)該業(yè)者於交易過(guò)程中已依前述內(nèi)政部訂頒海外不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)範(fàn)規(guī)定辦理，以確保您的權(quán)益。
 
一、內(nèi)政內(nèi)政部不動(dòng)產(chǎn)資訊平臺(tái)網(wǎng)址http://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx
 
二、海外不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)範(fàn)之重點(diǎn)--海外不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)範(fàn)已針對(duì)經(jīng)紀(jì)業(yè)執(zhí)業(yè)過(guò)程應(yīng)履行的業(yè)務(wù)責(zé)任予以明確化，包括行銷(xiāo)廣告、重要交易資訊調(diào)查與解說(shuō)、收取保留看屋權(quán)利費(fèi)用與定金之處理方式、簽訂買(mǎi)賣(mài)契約、收取服務(wù)報(bào)酬、支付價(jià)金資訊揭露、交易糾紛處理等面向，主要規(guī)範(fàn)重點(diǎn)：經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)提供有權(quán)代理銷(xiāo)售之證明；應(yīng)以中文製作不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書(shū)，並提供契約書(shū)及相關(guān)文件之中譯本；民眾繳納保留看屋費(fèi)用，未赴國(guó)外看屋或未完成簽約者，應(yīng)全數(shù)退還；經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)協(xié)調(diào)國(guó)外賣(mài)方，於收到買(mǎi)方支付各期價(jià)金時(shí)，開(kāi)立收款證明等，以避免消費(fèi)者因資訊不足而作成錯(cuò)誤交易決定或蒙受損害。
 
交易後，若發(fā)生糾紛，尋求協(xié)助管道
 
內(nèi)政部強(qiáng)調(diào)，國(guó)人如透過(guò)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)購(gòu)置海外不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生交易糾紛時(shí)，可檢附具體個(gè)案資料送請(qǐng)經(jīng)紀(jì)業(yè)所在之直轄市、縣(市)政府查明處理，並得向消費(fèi)者服務(wù)中心、消費(fèi)者保護(hù)官申訴，或向直轄市、縣(市)消費(fèi)者調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。若涉及跨國(guó)消費(fèi)糾紛，則可至行政院消費(fèi)者保護(hù)會(huì)網(wǎng)站進(jìn)行線上申訴；也可至外交部領(lǐng)事事務(wù)局的網(wǎng)站，查詢(xún)各國(guó)(地區(qū))消費(fèi)者保護(hù)機(jī)構(gòu)的申訴管道，並自行檢具申訴資料或透過(guò)經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)助，向國(guó)外企業(yè)經(jīng)營(yíng)者所在地的國(guó)家申訴，或另依不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法令規(guī)定處理。
 
一、行政院消費(fèi)者保護(hù)會(huì)網(wǎng)址：https://appeal.cpc.ey.gov.tw/WWW/Default.aspx
 
二、外交部領(lǐng)事事務(wù)局網(wǎng)址：http://www.boca.gov.tw/mp?mp=1
 
內(nèi)政部特別強(qiáng)調(diào)，海外投資不動(dòng)產(chǎn)，請(qǐng)謹(jǐn)慎小心！交易前，應(yīng)先停看聽(tīng)，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，交易時(shí)，慎選經(jīng)紀(jì)業(yè)，取得必要資訊，交易後，若發(fā)生糾紛，尋求協(xié)助管道。內(nèi)政部還提醒國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者，進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)廣告銷(xiāo)行時(shí)，應(yīng)加註「國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)投資，具有風(fēng)險(xiǎn)性，請(qǐng)投資人詳閱行銷(xiāo)文件並審慎考量後再行交易」警語(yǔ)。