
- 海外不動(dòng)產(chǎn)投資具風(fēng)險(xiǎn)性,審慎評(píng)估以避免得不償失
由於不動(dòng)產(chǎn)交易金額龐大,加上各國(guó)國(guó)情、不動(dòng)產(chǎn)法令與權(quán)利性質(zhì)、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、貸款限制等與我國(guó)不同,交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資較高,國(guó)人投資前應(yīng)「停、看、聽(tīng)」,做好相關(guān)功課及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,才能了解自己是否有能力承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及是否符合個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)偏好,提前做好危機(jī)防制,以避免落入「投資前開(kāi)心,投資後傷心」的窘境。內(nèi)政部特將可能面臨風(fēng)險(xiǎn)提供參考:
交易前,應(yīng)先??绰?tīng),做好7大風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
一、貨幣匯率風(fēng)險(xiǎn)--由於國(guó)人多係直接購(gòu)置海外不動(dòng)產(chǎn)本身,匯率變動(dòng)將對(duì)租金收入、出售價(jià)款有很大影響,且相對(duì)於穩(wěn)定度高的新臺(tái)幣而言,外國(guó)貨幣可能有較大幅度的波動(dòng),則投資該國(guó)不動(dòng)產(chǎn)收益有可能縮水,甚至造成損失。
二、政經(jīng)局勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)--部分開(kāi)發(fā)中國(guó)家的政治局勢(shì)較不穩(wěn)定,偶有政變、暴動(dòng)等情形,部分國(guó)家更有排華意識(shí)或歧視作為,國(guó)人從事該國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)提高,不得不慎。
三、法令規(guī)章風(fēng)險(xiǎn)--國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利制度與我國(guó)不同,是否均能由私人取得土地及房屋所有權(quán),或有無(wú)限制外國(guó)人不得取得該國(guó)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)等,應(yīng)事先了解。若外國(guó)人投資情形過(guò)熱引起當(dāng)?shù)胤磸棔r(shí),應(yīng)注意是否有對(duì)外國(guó)人取得不動(dòng)產(chǎn)總量之限制或增加租稅負(fù)擔(dān)。
四、交易安全風(fēng)險(xiǎn)--海外預(yù)售屋是否有國(guó)內(nèi)履約保證制度?若無(wú),則建議慎選較具規(guī)模且可靠之國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)或國(guó)外開(kāi)發(fā)商,避免發(fā)生開(kāi)發(fā)商倒閉或額外要求追加費(fèi)用。至於成屋產(chǎn)權(quán),該國(guó)是否有不動(dòng)產(chǎn)登記或公證相關(guān)制度得以保障所購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,更應(yīng)了解。
五、交易成本風(fēng)險(xiǎn)--國(guó)人從進(jìn)場(chǎng)投資、持有或出租至出售退場(chǎng),所需成本很多:取得時(shí),可能有印花稅、契稅、登記費(fèi)或公證費(fèi)、律師費(fèi)、仲介費(fèi)等;持有或出租時(shí),可能有土地稅或房屋稅、租金收入所得稅、交給物業(yè)公司之代租或代管費(fèi)、社區(qū)或大樓管理費(fèi)用等;出售時(shí),可能有交易所得稅、印花稅、律師費(fèi)、仲介費(fèi)等。因此,不能只看該眼前名目報(bào)酬率,建議進(jìn)一步評(píng)估實(shí)質(zhì)報(bào)酬率。另外,如需海外貸款,尚需確定該國(guó)銀行提供給外國(guó)人貸款之成數(shù)、利率有無(wú)限制,評(píng)估需準(zhǔn)備自備款及計(jì)算資金取得成本。
六、產(chǎn)品流通風(fēng)險(xiǎn)--所投資不動(dòng)產(chǎn)究竟是針對(duì)外國(guó)人投資的不動(dòng)產(chǎn),還是當(dāng)?shù)厝艘嘤心芰ω?fù)擔(dān)的標(biāo)的;若當(dāng)?shù)厝烁緹o(wú)力購(gòu)買(mǎi),則產(chǎn)品的流通性、變現(xiàn)性相對(duì)較低,將來(lái)出脫難度相對(duì)較高。另屬?lài)?guó)外開(kāi)發(fā)商或國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)提供保障出租年限者,租金收益是否於年限期滿(mǎn)後能繼續(xù)維持,找到後續(xù)承租人之難易度,應(yīng)多加留意。建議可先了解國(guó)際或當(dāng)?shù)刂畽C(jī)關(guān)(構(gòu))、民間組織、團(tuán)體公布該國(guó)家或地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或租金之市場(chǎng)行情。
七、資訊取得風(fēng)險(xiǎn)--建議選擇自己熟悉、了解的國(guó)家及當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)市場(chǎng)特性為投資標(biāo)的,因人在國(guó)內(nèi),不易取得海外資訊,無(wú)法掌握最新訊息,較難因應(yīng)瞬息萬(wàn)變的風(fēng)險(xiǎn)。
交易時(shí),慎選經(jīng)紀(jì)業(yè),取得必要資訊
內(nèi)政部表示,國(guó)人若擬透過(guò)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)購(gòu)置海外不動(dòng)產(chǎn)時(shí),除經(jīng)親朋好友介紹外,可透動(dòng)內(nèi)政部不動(dòng)產(chǎn)資訊平臺(tái)/【法規(guī)與知識(shí)】/【合法業(yè)者】查詢(xún)合法不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者,並確認(rèn)該業(yè)者於交易過(guò)程中已依前述內(nèi)政部訂頒海外不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)範(fàn)規(guī)定辦理,以確保您的權(quán)益。
一、內(nèi)政內(nèi)政部不動(dòng)產(chǎn)資訊平臺(tái)網(wǎng)址http://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx
二、海外不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)範(fàn)之重點(diǎn)--海外不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)範(fàn)已針對(duì)經(jīng)紀(jì)業(yè)執(zhí)業(yè)過(guò)程應(yīng)履行的業(yè)務(wù)責(zé)任予以明確化,包括行銷(xiāo)廣告、重要交易資訊調(diào)查與解說(shuō)、收取保留看屋權(quán)利費(fèi)用與定金之處理方式、簽訂買(mǎi)賣(mài)契約、收取服務(wù)報(bào)酬、支付價(jià)金資訊揭露、交易糾紛處理等面向,主要規(guī)範(fàn)重點(diǎn):經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)提供有權(quán)代理銷(xiāo)售之證明;應(yīng)以中文製作不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書(shū),並提供契約書(shū)及相關(guān)文件之中譯本;民眾繳納保留看屋費(fèi)用,未赴國(guó)外看屋或未完成簽約者,應(yīng)全數(shù)退還;經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)協(xié)調(diào)國(guó)外賣(mài)方,於收到買(mǎi)方支付各期價(jià)金時(shí),開(kāi)立收款證明等,以避免消費(fèi)者因資訊不足而作成錯(cuò)誤交易決定或蒙受損害。
交易後,若發(fā)生糾紛,尋求協(xié)助管道
內(nèi)政部強(qiáng)調(diào),國(guó)人如透過(guò)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)購(gòu)置海外不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生交易糾紛時(shí),可檢附具體個(gè)案資料送請(qǐng)經(jīng)紀(jì)業(yè)所在之直轄市、縣(市)政府查明處理,並得向消費(fèi)者服務(wù)中心、消費(fèi)者保護(hù)官申訴,或向直轄市、縣(市)消費(fèi)者調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。若涉及跨國(guó)消費(fèi)糾紛,則可至行政院消費(fèi)者保護(hù)會(huì)網(wǎng)站進(jìn)行線上申訴;也可至外交部領(lǐng)事事務(wù)局的網(wǎng)站,查詢(xún)各國(guó)(地區(qū))消費(fèi)者保護(hù)機(jī)構(gòu)的申訴管道,並自行檢具申訴資料或透過(guò)經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)助,向國(guó)外企業(yè)經(jīng)營(yíng)者所在地的國(guó)家申訴,或另依不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法令規(guī)定處理。
一、行政院消費(fèi)者保護(hù)會(huì)網(wǎng)址:https://appeal.cpc.ey.gov.tw/WWW/Default.aspx
二、外交部領(lǐng)事事務(wù)局網(wǎng)址:http://www.boca.gov.tw/mp?mp=1
內(nèi)政部特別強(qiáng)調(diào),海外投資不動(dòng)產(chǎn),請(qǐng)謹(jǐn)慎小心!交易前,應(yīng)先停看聽(tīng),做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,交易時(shí),慎選經(jīng)紀(jì)業(yè),取得必要資訊,交易後,若發(fā)生糾紛,尋求協(xié)助管道。內(nèi)政部還提醒國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者,進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)廣告銷(xiāo)行時(shí),應(yīng)加註「國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)投資,具有風(fēng)險(xiǎn)性,請(qǐng)投資人詳閱行銷(xiāo)文件並審慎考量後再行交易」警語(yǔ)。
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